市街化調整区域と宅地並み課税
市街化調整区域
都市計画法に定める都市計画区域のうち、市街化が抑制される区域。区域内では、新たに住宅など建築物を建てることは原則できない。主に山林や農地などが中心で、無計画な開発や急激な人口の集中を防止するのが目的。
開発期待高まる旧高田町 市街化調整区域で住宅着工できず 「活性化へ設定解除を」
●みやま市、県と調整開始 問われる「まちづくり
３月末に部分開通した地域高規格道・有明海沿岸道路の沿線に位置し、宅地開発の期待が高まるみやま市の旧高田町地域。しかし同町の一部地域は「市街化調整区域」に設定されているため、住宅の新規着工はできない。住民からは「このままでは地域の高齢化が進む一方で、若者が定住できない」との嘆きも漏れる。同地域の現状と、設定解除に向けた課題を追った。
（大牟田支局・北島剛）■商店少なく不便
同町に市街化調整区域が設定されたのは１９７１年。都市計画法に基づき県が定めた大牟田市を含む大牟田都市計画に、同町約４１００ヘクタールのうち約１９００ヘクタールが入った。このうち約１７００ヘクタールが同区域になった（その他は市街化区域）。
市街化調整区域になって影響を受けた地域の１つが江浦小校区だ。校区内には西鉄江の浦駅があり、国道も通っているが、元高田町議の寺岡英一さん（７５）＝同市高田町江浦町＝は「土地があっても家が建てられないので、子どもたちは町を出て行くしかなく、近所はお年寄り世帯ばかりになっていく」と嘆く。
なぜ、区域設定当時に、将来を見越して反対の大きな声が上がらなかったのか。寺岡さんは「調整区域になれば、農地は非課税になるとのうわさが流れたからではないか」と推測する。実際には、固定資産税の非課税措置はない。
区域設定による開発抑制は顕著で、現在も校区内に商店は少なく「車のない人は行商人から買い物するなど暮らしにくい」（寺岡さん）という。■今が撤廃の好機
昨年１月に旧高田町と旧瀬高、旧山川両町が合併して発足したみやま市には、瀬高都市計画と大牟田都市計画の２つが存在する。合併協定には「市街化調整区域の撤廃も含めた区域全体の見直しに取り組む」との文言が盛り込まれ、同市は設定解除に向けて県との調整を始めている。
市街化調整区域を廃止した例として、熊本県荒尾市がある。同市は２００４年、同県に申し入れて同区域の設定解除を受け、市として同法に基づく「特定用途制限地域」に指定した。同地域になったことで工場などの建設は制限されるが、住宅建設は可能になった。
みやま市都市計画課は「合併した今こそ撤廃の好機」としており、まずは同区域解除を福岡県に申し出るための根拠となる市都市計画マスタープランを０９年度中に策定する。同区域廃止後に、どのようなまちづくりを描いていくかが今後は問われることになる。
市街化調整区域指定が地域活性化の妨げになっているのではないかという問題提起は特に2000年都市計画法改正の頃からなされるようになった印象があります（参照、都市計画中央審議会「今後の都市政策は、いかにあるべきか 」 第二次答申(2000.2.8)より）。現在の都市計画の重要な課題の一つと思われますが、他方で、計画的市街化を損なわないような配慮に加え、コンパクトシティ政策との関係も検討されるべきでしょう。記事の最後にもあるように、市としてのトータルなまちづくり構想を市民の議論によりしっかりと打ち立てることが望まれるでしょう。
上の記事で気になったのは、
>「調整区域になれば、農地は非課税になるとのうわさが流れたからではないか」
>実際には、固定資産税の非課税措置はない
という記載です。
あまり自信はないのですが、市街化区域とされた場合の宅地並み課税の問題は、1971年の設定時点で、既に問題になっていたのではないでしょうか。
もちろん実際には、この問題はその後さまざまな曲折を経て現在の取り扱いに至り、現在でも、課税額が宅地並みなのは三大都市圏の特定市にある市街化区域農地に限られるわけですが、この時点においては、「市街化調整区域になれば非課税」はもちろんたんなる噂にしても、「市街化区域になれば税負担がはねあがる」という見込みは、十分に根拠があった可能性もあります。歴史的経緯に即した検証が望まれるところです。
